Saturday, 4 April 2015

KPR di Bank Syariah atau Konvensional?



Assalamualaikum, good people! :)

                Sebagai pasangan muda yang baru menikah dan baru bekerja sekitar 2 tahun-an, sejujurnya, kami belum mampu untuk membeli rumah dengan tunai. Bukan hanya kami saja, pasti masih banyak lagi pengantin baru atau lama yang kesulitan dalam membeli rumah secara tunai. Maka dengan itu, terciptalah program Kredit Pemilikan Rumah yang ditawarkan oleh pihak bank kepada nasabah baik itu dari bank konvensional (BNI, BTN, Mandiri, BRI, CIMB Niaga dll) maupun bank Syariah (BNI Syariah, BTN Syariah, Mandiri Syariah, Muamalat dll). Untuk mengetahui perbandingan tentang kedua pilihan KPR tersebut, bolehlah mampir di website ini duwitmu.com, lengkap dan jelas informasinya. Kalau postingan saya ini, saya mau share pengalaman mencari dan memilih di antara keduanya. Hehe 


Image from here




                Sekitar bulan Oktober tahun lalu, saya pernah mengunjungi Bank BTN untuk pengajuan KPR rumah Lamaru (kontrakan saya saat ini). Pertama kali datang dengan Bapak Negara untuk tanya-tanya persyaratan dan berkas yang dibutuhkan. Seterusnya, saya sendiri yang mengurus, maklum, Bapak Negara kan cibuk. :p Sebenarnya, kenapa BTN? Ya karena gossip yang bertebaran di sejagat raya Google menyatakan bahwa BTN ini bank sejuta umat dan aplikasi KPR disana hampir semuanya mulus-mulus aja. Secara kita ini kurang pengalaman hal beginian, yasudah, dicoba aja deh. Pada saat mengisi formulir dan wawancara, marketingnya BTN menjelaskan bahwa hanya 1 tahun pertama aja cicilan kita flat, alias sama aja selama 12 bulan, 9 tahun berikutnya (kita ambil 10 tahun) adalah floating alias mengikuti suku bunga pasar. Kalau suku bunga meningkat, berarti cicilan kita juga naik. Katanya lagi, worst case scenario bisa naik sampai 15% suku bunganya, dan cicilan kita yang awalnya 6juta-an bisa jadi 8juta-an. Ngeri kan? Banget. Akhirnya, kita pending dulu aplikasinya. Bapak Negara mau mempelajari secara details system KPR yang dianut bank konvensional. Makanya si rumah itu yang awalnya mau dibeli, disewa dulu. 

                Kemudian setelah menikah, kita langsung mengurus KPR lagi. Kali ini kita mencoba di Bank Muamalat dengan promo di websitenya pendanaan bisa sampai dengan 90% dari harga jual dan margin rendah. Berdasarkan penjelasan dari marketingnya, sistem yang dianut oleh Muamalat adalah sewa-menyewa atau bahasa arabnya musyarakah mutanasiqah. Sebenarnya ada juga akad murabahah atau jual beli, tapi entah kenapa untuk kami ditawarkan musyarakah mutanasiqah. Sedikit tambahan, akad musyarakah mutanasiqah ini akan di review per 2 tahun, jika ada perkiraan kenaikan harga rumah setelah 2 tahun maka nasabah harus membayar harga ‘sewa’ yang tapi saya lupa kenaikan itu bakal berdampak terhadap akumulasi pokok, margin atau jumlah bulan cicilan atau tidak. Menurut marketingnya, hal tersebut jarang sekali terjadi dan kalaupun terjadi, kenaikannya tidak sedrastis bank konvensional, hanya beberapa ratus ribu saja. Tapi, kalau 999ribu rupiah ya tetap besar kan yah. Hehe :p In the end, we cancelled our KPR application at Muamalat. Simple aja, karena plafon KPR nya jauh banget dari harga penjual, turun 150juta. Udah ga bisa dibantu lagi. Hiks :(
 
                Next is BTN Syariah yang udah kerjasama dengan developer The Manggar Residence. Karena tekad sudah bulat untuk beli rumah sekarang dan rumahnya itu di The Manggar Residence, maka kami berjuang abis-abisan deh sama BTN Syariah ini. *lebay -_- Ga ribet sih di BTN Syariah ini, cuma yang bikin sebel itu menunggu hasil appraisal aja. Huhu. Sistem yang dianut BTN Syariah adalah murabahah yaitu jual beli dengan kondisi cicilan nasabah flat dari awal sampai lunas. Pada cicilannya ada porsi hutang pokok + margin yang mana pada tahun-tahun awal margin besar, pokok kecil dan akan berganti posisi setelah cicilan berlangsung lama. Untuk proses pelunasan sebagian atau total, di BTN Syariah ada syaratnya. Jika dalam tempoh 12 bulan pertama nasabah ingin melakukan pelunasan sebagian, maka jumlah yang dibayarkan adalah jumlah pokok yang ingin dibayarkan + 4 ½ kali margin. Dan jika sudah lewat tempoh 12 bulan pertama nasabah ingin melakukan pelunasan sebagian atau total, maka jumalah yang dibayar adalah jumlah pokok yang ingin dibayarkan + 1 kali margin . Pelunasan sebagian atau penuh bisa dilakukan sebanyak 3 kali selama tempoh cicilan berlangsung. Begitulah proses KPR kami yang akhirnya di-approve juga di BTN Syariah. 

                Ketika menunggu approval BTN Syariah yang lama itu, kami sempat mengajukan ke Mandiri, atas bujuk rayu kata-kata manis developer The Manggar Residence. Kata Bapak Negara “Yasudahlah Ma, kita coba dulu aja deh, daripada menunggu gajelas gini”. Okey, akhirnya sayapun mengajukan aplikasi KPR ke Mandiri. Kali ini berbeda banget, marketingnya yang ke kantor, bawain form dan saya tinggal complete-in sambil dengar penjelasan beliau tentang kelebihan KPR Mandiri. Nah, kebetulan waktu itu masih akhir Februari dan promo Imlek Mandiri masih berlaku. Apa promonya? Cicilan fix 5 tahun dengan suku bunga 10.25%. Saya jadi tertarik deh, karena flatnya lama gitu. Hehe. Setelah berhitung-hitung, maka diputuskan saya ambil 8 tahun aja cicilannya. Selesai submit form, langsung deh diskusi sama Bapak Negara yang kebetulan pulang dari Badak di hari itu. Melalui perhitungan yang kami buat, dengan cicilan 5 tahun flat, maka setelah masa flat berakhir kami mau melakukan pelunasan penuh untuk sisa pokok. Lumayan, sisa pokoknya masih 200-an juta lagi. Dalam 5 tahun, bisalah ya ngumpulinnya. Hehe :D 

                Terus kita galau, galau kalau semisalnya dua-duanya lolos terus mau pilih yang mana? Huhu. Jadilah saya dan Bapak Negara berhitung-hitung, menimbang-nimbang baik dan buruknya antara BTN Syariah atau Mandiri. Untuk jumlah cicilan per bulannya sih, keduanya tidak jauh berbeda. Untuk jumlah tahun, BTN Syariah jangka waktunya 10 tahun manakala Mandiri 8 tahun. Kemudian, cicilan di BTN Syariah flat selama 120 bulan dan di Mandiri flat 60 bulan dan sisa 36 bulannya akan floating. Namun begitu, kita bertekad untuk melunasi sisa pokok 36 bulan tersebut setelah masa flat berakhir. Rencananya loh yah, kan Tuhan Maha Kaya. :) Namun begitu, kembali kita berfikir realistis, dalam waktu 5 tahun kedepan, InsyaAllah udah nambah anggota, pasti udah ada setidaknya 2 krucil. Hehe. Pasti udah persiapan beli mobil juga, mudah-mudahan bisa cash. AAMIIN. Yang jelas sih kebutuhan akan meningkat dan kondisi ekonomi keluarga belum bisa kita prediksi. Jadi, kemungkinan melakukan pelunasan penuh itupun ya masih di tahap kemungkinan. Terus, kita jadi mikir, kalau semisalnya kita belum siap untuk pelunasan, terus kita akan terjebak dengan bunga floating. Cicilan kita automatis bisa meroket donk? Oh NO! :(
 
                Waktu itu sih udah pasrah aja deh, KPR yang mana aja yang goal deh, biar cepat rumahnya bisa kita tempatin. Huhu. Nah, ketika kegalauan tingkat tinggi itu melanda, ada secercah harapan dari BTN Syariah. Alhamdulillah, KPR kita disetujui pihak bank walaupun turun plafon 32juta. Tidak apa-apa, InsyaAllah kita bisa melunasi sisa DP tersebut. Setelah berhitung-hitung lagi untuk yang kesekian kalinya, ternyata memang benar ya, kita bayar kembali pinjaman ke bank itu ya mahal sekali. Hiks L Tapi yasudahlah, mau gimana lagi, masa mau pinjam sama Bank Orang Tua? Ga mungkin kaaaan? Hehe :p Finally, we decided to go with BTN Syariah. Why? Simple aja. Ya karena cicilannya flat sampai lunas dan kalaupun kita pelunasan sebagian atau total penaltinya ga sampai harus ngebayar semua marginnya (bunga). Mandiri itu juga enak sih sebenarnya, tapi kita khawatir kalau setelah 5 tahun flat itu, ekonomi kita ternyata ga bisa lunasin sisa pokok terus cicilan naik, ya kita stress donk nanti. Hiks L Dan sebenarnya kita udah desperate banget biar cepat aja selesai KPR jadi kan si developernya juga bisa kebutin apa yang kurang untuk pembangunan rumahnya (tinggal instalasi listrik, sih) kalau mereka udah terima uang dari bank. Rumah cepat selesai, bisa kami tempatin walaupun harus sabar dulu kalau rumahnya masih kosong dan kami ga perlu ga enak lagi sama pemilik rumah kontrakan yang kami mundurin terus pindahannya. 

                Jadi, kira-kira begitulah kisah kami dalam memilih KPR. Sebenarnya sih, mau konvensional atau syariah ya balik lagi ke diri masing-masing. Mengukur kemampuan ekonomi, kenyamanan dalam bertransaksi dan yang penting happy! Hehe. Semoga tulisan ini bermanfaat untuk teman-teman yang ingin membeli rumah melalui KPR. Have a nice day! :)


-MS-
               

18 comments:

  1. Wow.. Belom pernah terpikirkan loh Mbak, sama aku. Apalagi karena aku barusan wisuda. Tapi menarik nih, bisa nambah ilmu. Selama ini taunya banyak yang KPR trus mulus-mulus aja, ternyata banyak yang harus dipikirkan jugak yah :D

    ReplyDelete
    Replies
    1. Rischka : Wah fresh grad nih.. Semoga dgn postingan ini bisa membantu persiapan masa depan yaaa.. hihi :D

      Delete
  2. Wah Icha mandiri banget skrg ya... kayaknya lebih dipikirkan lagi kalo 2krucil nya udh sekolah hihii..
    tp ya tergantung Rezeki dari Allah skrg, tb2 dapet durian runtuh eh maksudnya ketiban rezeki lainnya kan bs2 2thn bisa lunas :D semangat caa ^^

    ReplyDelete
    Replies
    1. Dwiiii ^^

      Alhamdulillah, sekarang kudu wajib mandiri karna udah tuir...wkwkkwkw :p

      Semoga dikasih rezeki yg lancar sama Allah untuk melunasi utang cicilan rumah ini... AAMIIN :)

      Delete
  3. Dear Mba Malisa, ternyata kita punya pikiran yang sama mba. Kemaren sebelum memutuskan ambil KPR Syariah, saya juga sempat galau, mau Syariah apa Konven, sampe saya bikin simulasi pake excel segala.. hahaha..
    Kalo kata orang jawa, kalo mau "ayem" ya pake Syariah aja, kenapa? Karena besarnya cicilan tiap bulan kita udah tau berapa-berapanya, sampai lunas. Sedangkan untuk Konvensional, di awalnya (masa promo, biasanya 1 tahun atau 2 tahun, bisa sampai 5 tahun, tergantung bank pilihan) emang flat, dan itu bunganya emang kecil banget, jika dibandingkan tahun-tahun awal antara Syariah vs Konvensional, emang lebih murah yang Konvensional, tapi pas masa promo Konvensionalnya berakhir, jreeeeenggg... bisa-bisa langsung naik 4 %. (bentar, shock.. *nelen ludah)
    Belajar dari pengalaman temen dan sodara yang udah pake KPR Konvensional emang bener kok begitu, pada saat masa flatnya berakhir (kebetulan masa flat-nya 12 bulan aja), bulan ke 13 langsung naik lumayan drastis.
    Contoh :temen, sebut saja Mawar, tahun pertama cicilannya 700.000, bulan ke 13 langsung jadi 1.100.000.. gila kan? berapa % naiknya gak tau ya, yg jelas cicilannya dari segitu jadi segitu.
    Contoh lagi, sepupu juga belum lama ambil rumah, KPR Konvensional, flat 1 tahun, bunga promo 9% (katanyaaaa).. cicilan 12 bulan pertama : 2.300.000, memasuki bulan ke 13 : 2.700.000. naiknya berapa % ya? pokoknya harga rumah 330 juta, DP 90 juta. berapa tuh?
    Melihat fenomena, fakta, dan kenyataan di atas, maka saya memutuskan untuk pilih Syariah aja lah, karena itu tadi, kita udah tau pasti berapa-berapa besarnya cicilan sampe lunas, kebetulan saya pilih yang Multiple Step Margin.
    Kalo buat saya, kayaknya ngeri-ngeri juga kalo kita belum tau nanti tahun depan cicilannya bakal jadi berapa, sukur-sukur kalo turun, lah kalo naik? sementara gaji dari kantor naiknya belum tau berapa, anak udah mulai gede, belom kalo punya anak lagi, butuh beli mobil, biaya hidup makin tinggi, tiket mudik mahal, nah lo.. siap pake Konvensional? kalo siap sih gpp, toh masing-masing orang pasti kondisinya berbeda, pertimbangannya berbeda.

    Salam super.

    ReplyDelete
    Replies
    1. terima kasih sharingnya, maaf baru sadar kalau ada yg komen. lama ga cek blog sendiri T_T

      mudah2an lancar rezekinya sampai lunas ya. AAMIIN :)

      Delete
  4. wah salah nulis nama. Maaf, Ralat. Dear Mba Malisa.

    ReplyDelete
  5. Terima kasih atas infonya...
    Sangat bermanfaat artikelnya...

    ReplyDelete
  6. Brp lama proses kpr di btn syariah itu bu?
    Sy jg lagi nunggu udah 3 mgu sejak interview blm ada kbr, katanya krna flapon 350jt harus nunggu approval dari pusat dulu.

    ReplyDelete
    Replies
    1. saya kemaren sekitar 2 mingguan kalau ga salah mb *super telat balasnya T_T

      Delete
  7. Suka banget sama artiikelnya. Terimakasih mbak...

    ReplyDelete
  8. ketemu masalah yg sama,semoga 3x angsuran ekstra bisa langsung lunas..aamiin

    ReplyDelete
  9. ketemu masalah yg sama,semoga 3x angsuran ekstra bisa langsung lunas..aamiin

    ReplyDelete
  10. Hi Mba Malisa, artikelnya bermanfaat buat kita yang lagi galau cr KPR Rumah, Mba mau tanya, selama proses cicilan, apakah pernah melakukan angsuran extra? apakah angsuran extra tersebut mengurangi pinjaman pokok kita? dan untuk kedepannya perhitungan margin akan menyesuaikan dengan pinjaman pokok yang baru?

    ReplyDelete
  11. Tanya - tanya mengenai KPR langsung pada pakarnya, ada kesulitan apapun pasti akan dibantu, seperti mendapatkan solusi dan pencerahan

    https://goo.gl/jFhbPs

    ReplyDelete